Heb je in 2019 een huis gekocht, dan heb je hier waarschijnlijk kosten voor gemaakt. Misschien heb je een makelaar ingeschakeld, of een taxatie laten doen, maar je ben zeker naar de notaris geweest om het huis over te schrijven naar jou. Wanneer je belastingaangifte gaat doen, kun je sommige van deze kosten aftrekken en krijg je dus vaak een fijn bedrag terug! Maar voor welke kosten geldt dit?
In de basis kun je de kosten die te maken hebben met jouw hypotheek of geldlening aftrekken. Wat wel belangrijk is om te weten is dat dit alleen aftrekbaar is als jouw hypotheekrente ook nog aftrekbaar is. De hypotheekrente mag je 30 jaar aftrekken van de belasting. Heb je in 2019 een huis gekocht, maar heb je al 30 jaar de hypotheekrente van jouw vorige huis mogen aftrekken, dan kun je kosten van de hypotheek of geldlening niet meer van de belasting aftrekken, of slechts voor een klein deel. Op de site van de belastingdienst vind je meer informatie hierover.
Notaris
De notaris is regelt tijdens de aankoop van jouw huis een aantal zaken:
- De koopakte: hierin staat bijvoorbeeld de prijs waarvoor je het huis hebt gekocht en de datum vanaf wanneer jij eigenaar bent.
- De leveringsakte: deze zorgt ervoor dat het huis op jouw naam komt te staan.
- Hypotheekakte: als je een hypotheek nodig hebt voor het huis, regelt de notaris ook de hypotheekakte.
Verder houdt de notaris ook het geld wat betaald wordt vanuit de hypotheekverstrekker vast op een speciale rekening (derdenrekening), en maakt dit over naar de verkoper wanneer de koop compleet is gemaakt en werkt hij de gegevens in het kadaster bij.
De kosten die je bij de notaris maakt voor de hypotheekakte mag je aftrekken van de belasting. Ook de inschrijving in het kadaster is aftrekbaar. De rest helaas niet. Vaak geeft de notaris op de factuur al aan welke kosten aftrekbaar zijn.
Taxatie & bouwkundige keuring
Voor het krijgen van een hypotheek is het voor veel leningverstrekkers noodzakelijk dat er een taxatie wordt uitgevoerd. Hiermee wordt kritisch gekeken naar de woning om te bepalen hoe veel deze waard is. Omdat je in 2019 maximaal 100% van de waarde van de woning mag lenen, wordt door de taxateur bepaald wat die 100% eigenlijk is. Deze kosten zijn -als ze gemaakt zijn voor het krijgen van de hypotheek- aftrekbaar.
Wanneer je een bouwkundige keuring laat doen om te zien in welke staat het huis is, is dit niet zonder meer aftrekbaar. Alleen als je deze moet doen om in aanmerking te komen voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie) kun je deze kosten aftrekken.
Hypotheekadvies & Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Ook de kosten voor hypotheekadvies zijn aftrekbaar. Heb je bijvoorbeeld een hypotheekadviseur ingeschakeld om de beste hypotheek voor jou te vinden? Of heb je kosten gemaakt voor hypotheekadvies per telefoon? Dan is dit allemaal aftrekbaar. Als je een huis hebt gekocht met NHG (Nationale Hypotheek Garantie), heb je een extra bedrag hiervoor betaald om de lagere rente te krijgen die je krijgt met NHG. Dit heet borgstellingsprovisie en is ook aftrekbaar van de belasting.
Bereidstellingsprovisie
De zogenaamde ‘bereidstellingsprovisie’ is het bedrag wat een bank rekent als het rentepercentage in de offerte van de hypotheek verlengd moet worden. Dit kan voor komen wanneer je bijvoorbeeld al wel de hypotheeklening hebt geregeld, maar de ‘passeerdatum’ (de datum waarop het huis naar jou wordt overgeschreven bij de notaris) verder in de toekomst ligt dan dat de einddatum van de offerte is. Voor het verlengen van de voorwaarden uit de offerte vraagt de bank een vergoeding. Dit heet bereidstellingsprovisie.
Nieuwbouwhuis? Bouw & grondrente…
Bouwrente
Er zijn drie soorten bouwrente, en die zijn niet allemaal aftrekbaar… Maar sommigen wel!
- Als je een huis in aanbouw koopt waarvan de bouw al begonnen is, betaal je vanaf het moment dat de bouw is begonnen de ‘bouwrente’. Dat is namelijk het moment dat de aannemer kosten is gaan maken. Deze bouwrente is verwerkt in de aankoopsom van het huis en kun je dus niet aftrekken.
- Ook betaal je bouwrente in de periode tussen dat je het huis hebt gekocht en dat de hypotheek is afgesloten. Voorbeeld: je tekent op 1 januari het voorlopig koopcontract en gaat dan de hypotheek regelen. Die is pas op 1 april rond. Je hebt dan tussen 1 januari en 1 april nog geen bouwdepot, maar er is al wel gebouwd. Hier rekent de aannemer ook rente over, omdat hij een bedrag moet voorschieten. Wanneer het bouwdepot er is, betaal je de aannemer het voorgeschoten bedrag terug. De bouwrente die hij hiervoor rekent is wel aftrekbaar.
- Verder betaal je ook rente over de periode tussen het ondertekenen van de hypotheekakte en de oplevering van de woning. Dat is technische gezien niet echt bouwrente, omdat je al hypotheekrente betaalt aan de hypotheekverstrekker. Je krijgt een vergoeding over het bouwdepot, die vaak gelijk is aan de rente die je betaalt. Het verschil tussen de vergoeding over het bouwdepot en de rente die moet betalen over de opgenomen termijnen noem je ‘renteverlies tijdens de bouw’. Dit renteverlies kun je meefinancieren in de hypotheek en is wel aftrekbaar. Maar de rente die je betaalt over het deel van de hypotheek die je gebruikt om het renteverlies te financieren is dat niet.
Grondrente
Zoals je bij bouwrente een bedrag betaalt omdat de aannemer al kosten maakt voor de bouw, geldt dit ook voor de grond. Deze is namelijk ook al aangeschaft door de aannemer of projectontwikkelaar. Ook de grondrente is aftrekbaar als ze zijn gemaakt na ondertekening van het voorlopige koopcontract.
Rente & financieringskosten verbouwingsdepot
De rente en financieringskosten voor een verbouwingsdepot zijn aftrekbaar gedurende 2 jaar. Dit moet je wel verrekenen met de ontvangen rente (verbouw of nieuwbouwhypotheek). Je ontvangt namelijk ook rente op het gedeelte van het bouwdepot wat je nog niet hebt verbruikt.
Zelf gemaakte kosten voor afsluiten lening
Alle kosten die jij zelf hebt gemaakt voor het afsluiten van de hypotheeklening mag je aftrekken. Denk hierbij aan belkosten, porto-kosten, papier, reiskosten, enz. Je moet wel netjes bijgehouden welke kosten je hebt gemaakt, voor als de belastingdienst wil controleren.
Door handig gebruik te maken van deze aftrekposten kregen wij zelf twee jaar geleden maar liefst 2.000 euro terug! Zeker de moeite waard om even goed naar te kijken dus…
Bedankt voor het delen van de zaken die een notaris regelt tijdens de aankoop van een huis. Er zijn veel papieren die ik moet verzamelen en gelukkig geeft mijn notaris mij goede adviezen over de informatie die ik nodig heb. Het kan erg complex worden.
Goed om te weten welke kosten ik mag aftrekken van de belasting. Ook wil ik nog het een en ander bespreken met mijn notaris. Ik ben druk bezig met het verzamelen van alle benodigde papieren.
Handig om te weten welke kosten je mag aftrekken van de belasting. Zelf ben ik ook onderzoek aan het doen naar de beste keuze voor mij. Ik zou namelijk graag een woning willen kopen.