Wanneer je een huis gaat kopen is het tegenwoordig steeds normaler om méér te bieden dan de vraagprijs. En dat is zeker niet alleen het geval in de grote steden. Soms kom je goed weg met maar een paar duizend euro, maar steeds vaker is een ton over de vraagprijs bieden helemaal niet raar. Maar wat zijn de risico’s bij overbieden op een woning? En wil je dat dan wel?
Waarom is overbieden op een woning ineens normaal?
Eigenlijk zit Nederland al een tijdje in een woningcrisis. Er worden niet genoeg huizen gebouwd om iedereen die op zoek is naar een koophuis ook een huis te kunnen bieden. Je zou zeggen: dan bouw je toch gewoon wat bij? Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Vaak wordt al jaren eerder met de provincie besproken welke gebieden bebouwd kunnen worden. Die zijn nou eenmaal niet zo happig op het opslokken van natuurgebieden om te gaan wonen.
Ook zitten we al een tijdje in een stikstofcrisis. Je zou het bijna vergeten, aangezien de Corona crisis de aandacht opeist, maar er mag niet overal gebouwd worden als daar te hoge concentraties CO2 of stikstof gemeten worden. Nederland wil wel bouwen, maar het kan gewoon even niet.
Maar dat is niet de enige oorzaak van hoge huizenprijzen. Want door de lage hypotheekrente is het ook steeds voordeliger om jouw huurhuis vaarwel te zeggen en je op de kopersmarkt te begeven. Steeds meer jonge kopers kiezen zelfs voor een aflossingsvrije hypotheek, zodat ze wat meer kunnen lenen.
Tel daarbij op dat er gewoon heel veel mensen op zoek zijn naar een koophuis en je hebt een gevaarlijke cocktail van factoren te pakken die de huizenprijzen opdrijven. Met alle risico’s bij overbieden op een woning die daar bij horen.
Moet je altijd overbieden op een woning?
Er zullen vast nog plaatsen in Nederland zijn waar je niet zo diep in de buidel moet tasten voor een koophuis. Maar ben je op zoek naar een huis tussen de € 200.000,- en € 300.000,-? Dan is de kans wel heel groot dat je moet overbieden om kans te maken. Maarliefst 75% van de huizen zijn in de afgelopen periode verkocht voor een waarde die hoger lag dan de vraagprijs.
Een van mijn vriendinnen zoekt een huis in de regio Arnhem en haar aankoopmakelaar gaf aan dat ze voor sommige huizen wel tachtigduizend of negentigduizend euro moet overbieden om überhaupt kan te maken.
Ben jij dus van plan om een huis te gaan kopen? Zet dan eerst maar eens goed op een rij hoeveel geld je beschikbaar hebt om extra te bieden.
Wat zijn de risico’s van overbieden op een woning?
Als je me 5 jaar geleden had gevraagd of ik zou overbieden op een woning, dan zou ik heel hard hebben gelachen en resoluut ‘Nee!’ hebben geroepen. Maar op dit moment kun je er eigenlijk niet meer echt omheen… Dus áls je dan gaat overbieden, doe het dan wel veilig. Houd rekening met deze risico’s.
Vaak moet je meer eigen geld meenemen
De hypotheek die je kunt krijgen voor jouw nieuwe huis is maximaal 100% van de woningwaarde. Dat is niet hetzelfde als de vraagprijs. De woningwaarde wordt vastgesteld door een taxateur. Deze komt het huis wat je op het oog hebt bekijken en kent hier een waarde aan toe. Hierin neemt hij natuurlijk ook de markt mee. Zijn er veel woningen in de buurt voor eenzelfde prijs verkocht? Dan is de kans groter dat de getaxeerde woningwaarde hoger is dan de vraagprijs. Dan hoef je dus niet alles wat je overbiedt van jouw spaarrekening te halen.
Maar het omgekeerde is ook waar. Want is de getaxeerde waarde helemaal niet in de buurt van het bedrag wat je hebt geboden? Dan zul je het zelf moeten ophoesten.
Je kunt voorkomen dat je vastzit aan een koopcontract van een huis wat je niet kunt betalen door in de ontbindende voorwaarden op te laten nemen dat je een voorbehoud van financiering wilt. Dan kun je het contract ontbinden wanneer je de hypotheek niet rond krijgt. Heb je geen ontbindende voorwaarden? Dan betaal je vaak een boete van 10% van de koopsom voor het ontbinden van het contract.
Grotere kans op restschuld
Wanneer je gaat overbieden betekent dit dat je meer gaat betalen dan wat origineel voor het huis wordt gevraagd. Als je jouw oog op dit moment op een leuke starterswoning hebt laten vallen, kan het natuurlijk zijn dat die niet meer aan jouw eisen voldoet als je bijvoorbeeld kinderen krijgt. Dan wil je gaan verkopen en een nieuwe woning kopen. Maar als jij de hoofdprijs hebt betaald voor jouw woning, dan is de kans natuurlijk groter dat jouw huis in waarde gaat dalen in de toekomst. En wanneer jouw te verkopen huis minder waard is dan jouw resterende hypotheek, dan staat jouw huis dus ‘onder water‘. Het bedrag wat je moet bijleggen om jouw hypotheek alsnog af te betalen bij verkoop van het huis is jouw restschuld.
Aangezien je de toekomstige huizenprijzen niet kunt voorspellen, weet je dus ook niet zeker of je met een restschuld achter zal blijven bij verkoop. Kijk bij het kopen vooral naar jouw toekomst en neem dit mee in de beslissing of dit huis bij jou past. Dan is het ook niet zo erg om er wat langer te wonen. Ook kun je natuurlijk jouw hypotheek versneld aflossen, zodat jouw hypotheekbedrag lager blijft dan de waarde van jouw huis. Dat scheelt je ook een hele hoop rente op de lange termijn. Want de rente op hypotheken is misschien laag, maar doordat een hypotheekbedrag heel erg hoog is, loopt dit toch in de papieren.
Verder is het in deze situatie verstandig om te kiezen voor een hypotheek die je tijdens de looptijd aflost. Op dit moment is het nog steeds mogelijk om te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, maar daarbij is het wel erg aanlokkelijk om echt niets af te lossen. Dat vergroot het risico op een restschuld.
Mijn buren kochten hun huis voor € 325.000,-. Na hun scheiding hebben ze nog 3 jaar samen in het huis moeten wonen en uiteindelijk is het voor € 200.000,- verkocht. De restschuld betekende dat ze beiden in de schuldsanering terecht kwamen.
Houd jouw hoofd koel
In deze tijdens word je helemaal gek gemaakt tijdens het kopen van een huis. De markt is oververhit, en het komt zelfs voor dat wanneer een bod wordt geaccepteerd, er tóch nog een hoger bod binnen komt. Of je dan even snel wilt kiezen of je jouw bod wilt verhogen. Denk vantevoren goed na over welk bedrag je wilt uitgeven aan jouw huis. Dan bedoel ik niet alleen de aankoopprijs, maar ook de maandlasten die hierbij horen. Want je moet het wel elke maand kunnen neertellen. Maak voor jezelf een budget om te zien hoe veel je écht over hebt voor een huis.
Voelt een koopsom niet goed? Zie er dan vanaf. Je hebt 3 dagen bedenktijd na het tekenen van het voorlopig koopcontract om nog kosteloos van de koop af te zien. Gebruik deze.
Schakel professionals in
Om kosten te besparen kun je alles lekker zelf doen. Jouw eigen hypotheek regelen, geen aankoopmakelaar meenemen naar de bezichtiging… Maar soms werkt het juist in jouw voordeel om wél een aankoopmakelaar in te schakelen. Makelaars brengen elkaar namelijk onderling eerder op de hoogte van nieuwe woningen dan dat ze op Funda staan. Dit geeft je dus een voorsprong op jouw ‘concurrenten’. Daarnaast kunnen makelaars een goede inschatting maken van de waarde van het huis, maar ook van de verwachte verkoopprijs. Zo weet je vantevoren wat er van je verwacht wordt tijdens het bieden.
Huren is niet dom
Is het huis van jouw dromen op dit moment gewoon niet te vinden binnen jouw budget? Schaam je dan niet om gewoon nog even te huren. De woningmarkt beweegt altijd op en neer. Waar een aantal jaren geleden alle makelaars een andere baan moesten vinden, omdat er geen droog brood meer in de woningmarkt te verdienen was, zo is het nu hot-hot-hot. Na een paar jaren huren kun je vast voor een schappelijker bedrag een woning vinden.
Daarnaast heb je de kosten voor het onderhoud van jouw woning niet wanneer je huurt. De verhuurder is verantwoordelijk voor het schilderen, energiezuinig maken en repareren van alles aan jouw huurhuis. Ook heb je zelf geen opstalverzekering nodig, want ook dat regelt de verhuurder. Dus dat kan nog best wel eens goedkoper uitpakken.
Ik ging op mijn 21e een klein huisje huren in de sociale woningbouw. Kennissen lachten me uit, want ‘ik moest echt gaan kopen’. Uiteindelijk bleven zij met een restschuld van € 45.000,- achter, terwijl ik in de 10 jaar dat ik huurde een vergelijkbaar bedrag aan huur heb ingelegd. Maar ik heb verder niets aan het onderhoud van mijn huis betaald.
Professionals inschakelen kan erg verstandig zijn heb ik gemerkt. Zo kan je hulp krijgen bij het maken van keuzes om bijvoorbeeld een bod te plaatsen. Helemaal in deze tijd waar de woningmarkt op zijn kop staat kan je best wat extra hulp gebruiken denk ik! Het blijft een spannend proces.