Elk jaar opnieuw veranderen er allerlei wetten en regels die heel belangrijk zijn als je een huis wilt kopen. In dit artikel zet ik voor je op een rijtje wat er veranderd is en wat voor invloed deze hebben als je in 2022 een huis wilt gaan kopen.
In dit artikel...
Door Lydia
Overdrachtsbelasting
Wanneer je een huis koopt, betaal je hier ook belasting over. Dit heet de overdrachtsbelasting. Dit jaar zijn er kleine wijzigingen doorgevoerd in de overdrachtsbelasting. Er geldt namelijk niet voor iedereen hetzelfde belastingtarief.
Een aantal jaren geleden, tijdens de kredietcrisis, is het ‘normale’ tarief van overdrachtsbelasting verlaagd naar 2%. Dit tarief geldt nog steeds, maar een aantal mensen betaalt een lager of juist een hoger tarief wanneer ze een huis kopen.
Wanneer je het huis gaat verhuren
De overheid wil graag stimuleren dat kopers ook daadwerkelijk zélf in het huis gaan wonen. Dat doen ze door het zogenaamde hoofdverblijfcriterium. Het hoofdverblijfcriterium houdt in dat je de woning zelf als hoofdverblijf moet gebruiken. Je moet dus zelf in het huis gaan wonen.
Doe je dit niet, en koop je dus een woning om bijvoorbeeld te gaan verhuren, dan kun je geen gebruik maken van de verlaagde overdrachtsbelasting van 2%. Je betaalt dan een hoger tarief van wel 8%.
Deze regel is speciaal gemaakt om beleggers te ontmoedigen en starters zo meer kans te laten maken op een huis. De woningmarkt is dan ook super oververhit op dit moment. Er zijn wel uitzonderingen voor onvoorziene omstandigheden, bijvoorbeeld als de koper gaat scheiden of zelfs overlijdt.
Wanneer je onder de 35 jaar bent
Voor starters geldt er ook dit jaar nog steeds een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit houdt in dat starters geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Als je de 2% overdrachtsbelasting niet hoeft te betalen, dan telt dat toch op naar een korting van € 8.000,- wanneer je een huis koopt van € 400.000,-. Dat is een mooie meevaller in een markt waarin overbieden toch al de standaard is.
Veel starters kunnen dit voordeeltje dan ook erg goed gebruiken. Maar wanneer ben je een starter? Met starters wordt verstaan: iedereen onder de 35 jaar. Het maakt dan niet uit of je al eens eerder een koopwoning hebt gehad. Wel mag je maar één keer gebruik maken van deze regeling en mag de woning die je koopt, niet meer waard zijn dan € 400.000,-.
Verhoging van het maximale bedrag voor NHG
Wanneer je een huis koopt onder een bepaalde aankoopwaarde, kun je gebruik maken van Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dit is een regeling die jouw bank de garantie geeft dat jouw hypotheekschuld wordt terugbetaald als jij dat zelf niet meer zou kunnen, bijvoorbeeld als je je baan verliest.
Doordat dit de bank meer zekerheid geeft, krijg je een lagere hypotheekrente. Sinds 1 januari is het maximale aankoopbedrag van een huis voor de NHG gestegen van € 325.000,- naar € 355.000,-. Koop je een woning die meer waard is dan € 355.000,-, dan kun je dus geen gebruik maken van deze regeling.
Als je extra energiebesparende maatregelen gaat nemen in jouw nieuwe koophuis, zoals het aanbrengen van isolatie of zonnepanelen, ligt deze grens 6% hoger. Het maximale bedrag is dan namelijk € 376.300,-.
Voor NHG geldt het laagste bedrag tussen de koopsom óf de getaxeerde marktwaarde.
Eenmalige premie bij NHG
Om gebruik te maken van deze NHG regeling betaal je een eenmalige premie. Deze eenmalige premie is sinds 1 januari 2022 verlaagd van 0,7% naar 0,6%. Dat wil zeggen dat als je een huis koopt van € 300.000,- je eenmalig € 1.800,- betaalt. Vorig jaar lag dit bedrag nog 300 euro hoger. Gelukkig is de premie aftrekbaar, waardoor je hem kunt opgeven bij je belastingaangifte en er dan een deel van terug krijgt.
Die eenmalige premie klinkt als een flink bedrag toch? Maar de korting die je krijgt op jouw hypotheekrente kan oplopen tot wel 0,5% over de hele looptijd van jouw hypotheek. Dat eenmalige bedrag heb je er dus zo uit.
Wist je trouwens dat je ook een bestaande hypotheek over kunt zetten naar NHG als je nu wel aan de voorwaarden voldoet doordat de regels zijn gewijzigd? Laat je hierover wel even goed adviseren.
Inkomen partner voor de hypotheek
Voor het bepalen van je budget voor het kopen van een huis is het van belang je goed te laten informeren door een hypotheekadviseur. Die weten namelijk alles van de regeltjes en kunnen er voor jou het maximale uithalen.
Zo kunnen tweeverdieners dit jaar weer wat meer lenen. Het tweede salaris, dus het salaris van degene met het laagste inkomen, mag nu namelijk voor 90% worden meegenomen in de berekeningen.
Opkoopbescherming
In deze oververhitte woningmarkt vindt de overheid het belangrijk om allerlei dingen te regelen waarmee het gemakkelijker wordt voor de gewone mens om een huis te kopen. Dat betekent dat ze ook regels hebben ingesteld die vastgoedbeleggers actief tegenwerken.
Sins 1 januari is de opkoopbescherming in werking getreden. Deze regeling houdt in dat een koper van een goedkoop of middelduur huis er voor de eerste 4 jaar ook zelf moet gaan wonen. Dit doen ze zodat beleggers minder kans maken op de woningmarkt en er meer woningen overblijven voor starters en andere mensen die hard op zoek zijn naar een woning voor zichzelf.
Gemeenten mogen zelf bepalen of ze meedoen aan de opkoopbescherming. Vooral de grotere steden doen hieraan mee.
Daling hypotheekrenteaftrek
Wanneer je een hypotheek hebt, is de kans vrij groot dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Dit is een aftrek waarmee je een gedeelte van jouw hypotheekrente terugkrijgt via de belastingaangifte.
De hypotheekrenteaftrek wordt al sinds 2017 langzaam afgebouwd. Voor 2022 geldt dat deze daalt van 43% naar 40%. De meeste mensen merken dit niet echt, want dit heeft alleen invloed op mensen die in de hoogste belastingschijf zitten en dus meer dan € 69.398,- per jaar verdienen.
Daling van eigenwoningforfait
Elke eigenaar van een huis, ook als je erg geen hypotheek op hebt, betaalt het eigenwoningforfait bij de belastingaangite. Het eigenwoningforfait is een bijtelling die je bij je inkomsten op moet tellen. Het komt erop neer dat je als huiseigenaar betaalt voor het genot dat je hebt van het hebben van je eigen huis.
Het eigenwoningforfait is gedaald in 2022, van 0,5% naar 0,45% voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000,- en € 1.110.000,-. Dat scheelt je dus wat geld op jouw belastingaangifte!
Jouw huis verduurzamen
De overheid heeft al een tijdje een subsidieregeling om jouw huis te verduurzamen. Dit heet de investeringssubsidie duurzame energie. Met deze subsidieregeling kun je als huiseigenaar subsidie aanvragen voor een zonneboiler, een warmtepomp, isolatiemaatregelen, en nog veel meer.
Deze subsidieregeling wordt verlengd tot 2030. Maar er zit maar 130 miljoen euro in deze subsidiepot. Als deze dus al eerder leeg is, dan kan de regeling ook eerder stoppen.
Een huis kopen wordt aantrekkelijker voor de gewone koper!
Met al deze wijzigingen is het heel erg duidelijk dat de gewone koper van een huis erop vooruit gaat ten opzichte van vorig jaar. Maar ben jij nou een vastgoedbelegger die huizen wil gaan verhuren? Dan zul je jezelf even goed achter jouw oren moeten krabben en de portemonnee moeten gaan trekken.
Wat vind jij van deze nieuwe regeltjes? Fijn?
Lydia is makelaar en moeder van twee jonge kinderen. Daarnaast belegt zij samen met haar man in vastgoed, ETF’s en aandelen met als doel het behalen van financiële onafhankelijkheid. Haar interesse in geld zit heel diep, en ze deelt haar kennis graag met anderen! Je leest al haar artikelen hier.
Volg haar ook op Instagram.
Disclaimer
In dit artikel worden affiliate links gebruikt. Hiervoor ontvangt One Broke Girl wellicht een vergoeding, die ervoor zorgt dat de content gratis kan blijven!
Interessant om te lezen wat ik kan verwachten wanneer ik dit jaar een huis zou willen kopen. Vooral het gedeelte over belastingen moet ik nog goed doornemen. Als starter kan ik natuurlijk wel advies gebruiken.