Als je hem nog niet in de digitale brievenbus hebt ontvangen, dan zal het allicht niet lang meer duren: De WOZ waarde van jouw huis. En met de nog steeds stijgende huizenprijzen is die WOZ waarde vast gigantisch gestegen. Maar hoe kun je succesvol bezwaar maken tegen de WOZ waarde van jouw huis? Ik laat het je zien.
In dit artikel...
Hoe wordt de WOZ waarde berekend?
De gemeente probeert elk jaar in te schatten wat de waarde van jouw koophuis is door deze te taxeren. Hij kijkt daarvoor naar de waarde op 1 januari van het voorgaande jaar, de zogenaamde waardepeildatum. Voor dit jaar betekent dit dat ze kijken naar de waarde van jouw huis op 1 januari 2022.
Een taxateur van de gemeente bezoekt 1 of meerdere vergelijkbare huizen die rond die waardepeildatum verkocht zijn. Deze huizen zijn dan de referentiehuizen voor een heleboel andere huizen, waardoor hij ze niet allemaal hoeft te bezoeken. Een computermodel berekent de WOZ waarde van alle huizen in de gemeente op basis van die referentiehuizen en houdt daarbij rekening met bijvoorbeeld de ligging en het aantal vierkante meters van het huis.
De huizen die als referentiehuis gebruikt zijn voor de bepaling van de WOZ waarde worden in het taxatieverslag van jouw huis gezet. Deze kun je bij de gemeente opvragen om te zien waar de WOZ waarde is gebaseerd. Dat kan je helpen bij het bezwaar maken tegen de WOZ waarde van jouw huis.
Hoeveel bespaar je met een lagere WOZ waarde?
De WOZ waarde van jouw huis krijg je altijd binnen met de gemeentelijke belastingen. Je betaalt namelijk Onroerende Zaakbelasting en belasting voor bijvoorbeeld rioolrechten aan de gemeente. Deze bedragen zijn gebaseerd op jouw WOZ waarde. Bezwaar maken tegen de WOZ scheelt je misschien maar een paar tientjes per jaar op deze gemeentelijke aanslag.
Maar de WOZ waarde van jouw huis heeft op nog veel meer dingen effect!
Zo betaal je bij het doen van jouw inkomstenbelasting ook een Eigenwoningforfait. Dat is een bedrag wat je betaald voor het genot wat je hebt van jouw koophuis. Dit bedrag is óók een percentage van jouw WOZ waarde. Bezwaar maken tegen jouw WOZ waarde verlaagt dus ook dit bedrag. En dat kan wel honderden euro’s per jaar schelen.
Daarnaast is de WOZ waarde van invloed op erfbelasting die jouw erven moeten betalen als ze jouw huis krijgen na jouw overlijden en is het van invloed op de overdrachtsbelasting die je moet betalen op dat moment. Nou zal dit je niet elk jaar gebeuren, maar het is goed om te weten.
Wanneer ga je beter geen bezwaar maken tegen de WOZ?
Ik kan me voorstellen dat wanneer je moet betalen aan de gemeente, je altijd bezwaar in wilt dienen tegen de WOZ waarde van jouw huis. Er zijn ook genoeg mensen die dat elk jaar doen. Maar het is niet altijd slim. Soms is een hoge WOZ waarde wél fijn.
- Heb je een hypotheek zónder Nationale Hypotheek Garantie?
Bel dan eerst even met jouw hypotheekverstrekker of je korting krijgt op jouw hypotheekrente wanneer je al een groot gedeelte van de som hebt afgelost. Als jouw WOZ waarde heel hoog is, dan wordt het percentage van jouw huis wat jij nog als ‘schuld’ hebt lager. Hierdoor loopt de bank minder risico, dus vragen ze soms ook minder rente.
En heb je nou een huis mét NHG, dan heb je al geen risico-opslag, dus dan geldt dit niet voor jou. - Wil je jouw huis binnenkort verkopen, verhuren of verbouwen?
Wanneer je jouw huis wilt verkopen, is het handiger om een hogere WOZ waarde te hebben. Dat geeft aankoopmakelaars namelijk een indicatie of het gevraagde bedrag realistisch is en zorgt ervoor dat je jouw huis mogelijk duurder kunt verkopen.
Voor het verhuren van een pand wordt voor het bepalen van de maximale huurprijs ook gekeken naar de WOZ waarde. Hoe hoger de WOZ waarde, hoe hoger de maximale huur die je mag vragen.
Hoe maak je succesvol bezwaar tegen de WOZ waarde?
Wanneer je bezwaar maakt tegen de WOZ waarde van jouw huis zijn er bijna ontelbare redenen waarom deze gegrond kan zijn. Ik ga een aantal veel voorkomende bezwaren uitleggen.
- Achterstallig onderhoud
Misschien niet de meest bijzondere reden waarom een WOZ waarde misschien te hoog is, maar wel een van de meest voorkomende. Als jouw hele straat al dubbel glas heeft, en jouw huis nog niet, dan is het niet meer vergelijkbaar. Ook achterstallig schilderwerk, slechte kozijnen, slecht leidingwerk, geen isolatie, of zware scheuren in het huis kunnen een reden zijn voor een gegrond bezwaar. - Overlast
Iets wat de ambtenaren van de gemeente niet goed kunnen inschatten en dus niet standaard mee wegen is overlast in de breedste zin van het woord. Dat kan zijn overlast doordat jouw huis onder de aanvliegroute van een vliegveld ligt, omdat er een vuilnisbelt dichtbij ligt (stankoverlast), dat jouw huis tegenover een hondenuitlaatveld staat, maar ook dat jouw buren stelselmatig overlast geven. Door dit goed uit te leggen, kan jouw WOZ waarde mogelijk omlaag. - Gevaarlijke locatie
Jouw huis kan op een gevaarlijke locatie staan. Bijvoorbeeld als je in het overloopgebied van een dijk woont en er dus een risico is op overstroming. Misschien heeft jouw huis wel een asbestdak op de schuur… Maar ook als jouw huis op verontreinigde grond staat, kan dit reden zijn voor gegrond bezwaar.
Over het algemeen geldt dat als jij vindt dat jouw huis echt te hoog is ingeschat, het best een poging waard is om te zien of ze dit willen verlagen.
Wat moet je doen?
Op de brief die je ontvangt van de gemeente, waarop jouw Gemeentelijke Belastingen staan, staat ook vermeld hoe je bezwaar kunt maken. Je hebt hier vaak een officiële manier voor, via de website van jouw gemeente, maar veel gemeenten kiezen ervoor om soms de bureaucratie die daarbij hoort te omzeilen. Ze vragen je dan om vooraf te bellen of te mailen.
Houd er wel rekening mee dat als je bezwaar wilt maken, dit binnen 6 weken na ontvangst van de brief moet gebeuren. Daarna staat de WOZ waarde vast voor dat jaar.
Je wordt daarna vaak door een taxateur gebeld. Die stelt allerlei vragen om in te schatten of het überhaupt een kans maakt om bezwaar in te dienen. Hij kan om extra foto’s vragen, of komt op huisbezoek als hij het niet zeker weet. Daarna neemt hij een beslissing over of het bezwaar gegrond is.
Hoe ging mijn eigen bezwaar procedure?
Mijn allereerste bezwaar maakte ik toen we in de allereerste lockdown zaten. In april 2020 dus. Ik belde naar mijn gemeente, omdat ik vond dat een stijging van 36.000 euro voor mijn dateerde woning echt te veel was en kreeg een ambtenaar aan de telefoon.
Hij vroeg me waarom ik vond dat de WOZ te hoog was en ik vertelde hem over hoe ons huis nog geen dubbel glas heeft en nog heel erg jaren ’70 aandoet (inclusief schrootjes op wat plaatsen).
Daarna vroeg hij me of ik dit kon bewijzen, want door de lockdown kon er geen taxateur gestuurd worden op dat moment. Ik gaf aan dat ik wel foto’s kon maken voor hem, en hij vroeg me hoe hij dan kon weten of die foto’s recent waren. Hierop moest ik lachen en zei ik dat ik wel een krant kon kopen en die erbij kon fotograferen.
En het feit dat ik dat zei was voor hem genoeg om me te geloven. Ik heb geen krant hoeven kopen en alleen een paar foto’s gemaakt van mijn gedateerde huis.
De WOZ waarde van mijn huis werd met 26.000 euro verlaagd, en dit scheelt mij in 1 jaar maarliefst 400 euro aan belastingen.
Makkelijk hè?
Een bedrijf inschakelen om bezwaar te maken
Op internet zie je heel veel reclame van bedrijven die je kunt inschakelen om bezwaar te maken voor jou. Maar dat is echt een heel slecht idee. Bezwaar maken is namelijk hartstikke gemakkelijk, maar via zo’n bedrijf is het voor de gemeente heel erg duur.
Dit kan namelijk wel eens tot dure procedures leiden (bij de gemeente). En uiteindelijk betaal jij zelf de gemeente via de gemeentelijke belastingen, dus als iedereen dit zou doen, dan gaan de gemeentelijke belastingen sowieso omhoog. Dan verliest iedereen.
Geef een antwoord